9:00 - 17:00

 Çalışma Saatlerimiz Ptesi-Cuma

0312 427 74 49

Bizi Arayabilirsiniz.


 

6098 SAYILI TBK HÜKÜMLERİNE GÖRE KONUT VE ÇATILI İŞ YERİNDE KİRACIYI TAHLİYE ŞARTLARI

Kaptan Hukuk Bürosu > BORÇLAR HUKUKU  > 6098 SAYILI TBK HÜKÜMLERİNE GÖRE KONUT VE ÇATILI İŞ YERİNDE KİRACIYI TAHLİYE ŞARTLARI

6098 SAYILI TBK HÜKÜMLERİNE GÖRE KONUT VE ÇATILI İŞ YERİNDE KİRACIYI TAHLİYE ŞARTLARI


Ülkemizdeki en yaygın sözleşmelerden olan kira sözleşmesinin, tarafların niteliğine göre sona erdirilme sebepleri değişmektedir. Genel olarak kiracının, kiralayana kıyasla daha zayıf olduğu düşüncesi olmasına ek olarak, kira sözleşmesi konut ve işyeri için yapılıyorsa aradaki bu farkın daha da açılacağı kabul edilir. Bu nedenle kanun koyucu 6098 sayılı TBK ile kira sözleşmesine genel hükümler getirirken, konut ve çatılı işyeri kiralarını ayrıca özel olarak düzenlemiştir.

Bu yazımızda ülkemizdeki en yaygın problem olan kiracı-kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi koşulları incelenecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulanmasını kanun koyucu süre nitelik bakımından kısıtlamıştır;

TBK  Madde 339- Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların ALTI AY ve DAHA KISA süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Yani TBK ’nun konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanabilmesi için kira sözleşmesinde belirlenen sürenin ALTI AYDAN UZUN olması şarttır. Ayrıca madde, süresi altı aydan kısa ve niteliği gereği geçici kullanıma özgülenen taşınmazları da özel hükümler kapsamından çıkartılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgü taşınmazlardan ne anlaşılacağı belirsizdir. Ancak örnek verilebilir; bir alışveriş merkezinde kısa bir süreliğine (genellikle birkaç haftalığına) kurulan stantlara dair kira sözleşmelerinin geçici kullanıma özgülendiği söylenebilir. Diğer bir örnek olarak tatil kasabalarında bulunan müstakil bir ev bir sezonluğuna (genellikle iki ya da üç ay) kiralanmış olabilir. Ancak unutulmaması gereken, geçici kullanıma özgü taşınmazın TBK 339 vd maddeleri kapsamı dışında olması için sözleşme süresinin altı ay ve daha kısa olması gerekmektedir. Kira süresi altı aydan fazla olan geçici kullanıma özgü taşınmazlar için yapılan kira sözleşmeleri de bahse konu maddeler kapsamına girecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erdirilmesine ilişkin kiracı lehine olan düzenlemeler emredicidir. Aksine yapılan anlaşmalar mutlak geçersiz olacaktır. Bu nedenle kiralayanın kiracı aleyhine tahliye davası açabilmesi için kanunda öngörülen belirli durum ve şartların oluşması gerekmektedir. (TBK 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.)

 

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesine İlişkin Düzenlemeler;

A-) 10 YIL BOYUNCA KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLME YASAĞI

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin, herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla sona erdirilmesi imkanı 6098 sayılı TBK ile kiraya verene tanınmıştır. Ancak bu imkanın kullanılabilmesi için bir süre sınırlaması getirilmiştir. Şöyle ki; sözleşmenin sona ermesine neden olacak haklı bir sebep yoksa ve kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak ve ancak ON YILLIK uzama süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağına ilişkin ayrım yapmak gerekir:

  • Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde ;

TBK 347-2: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Diğer bir deyişle, eğer kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşme belirsiz süreli yapılmışsa, kiracının fesih için genel hükümlere uyması yeterli görülmüştür. Genel hükümlerden anlaşılması gereken TBK 328-329 dur; taraflardan her biri aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel adet bulunmuyorsa, taşınmazlar için ALTI AYLIK kira dönemleri içinde, kira döneminin son gününden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunulursa, altı aylık kira döneminin sonunda sözleşme feshedilmiş sayılacaktır. Yani belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshi için altı aylık kira döneminin sonundan üç ay önce fesih bildirimi yapması gerekli ve yeterli olacaktır. Örneğin 1 Şubatta başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinin altı aylık döneminin son günü 31 Temmuza denk gelmektedir. Kiracı, en geç 30 Nisana kadar fesih bildiriminde bulunduğu takdirde, kira ilişkisi 31 Temmuzda sona ermiş olacaktır.

Ancak kiralayan (kiraya veren) için kanun bir kısıtlama getirmiştir. Kanun kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmeden kiralayana sebepsiz fesih hakkı vermemiştir. Bu durumda haklı sebebi olmayan ve yükümlüklerini yerine getiren kiracısı olan kiralayan, sözleşmeyle asgari 10 yıl bağlı olacaktır. Hükmün kiracıyı korumaya çalıştığı açıktır ancak aynı zamanda belirli süreler sonunda sebep olmaksızın kiralayana fesih hakkı vermiş ve bu süreler sonunda kiracıyı korumasız bırakmıştır.

  • Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde;

TBK 347-1: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Hükmün lafzında kullanılan “uzama süresi” , belirli süreli sözleşmede belirlene belirli süre + 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayanın fesih hakkı varmış gibi anlaşılsa da, yerleşik Yargıtay kararları ve doktrinde savunulduğu üzere; sözleşmede belirlenen süre + uzaman süreleri toplamı 10 yıl ediyorsa bu 10 yıl sonunda kiraya veren sözleşmeyi feshetmekte serbesttir. Ancak bu serbestliğini belirli sürelerde kullanabilir yoksa sözleşme bir kira yılı daha uzamış sayılacaktır; (örn Yargıtay Kararı 2)

Kiraya veren için 10 yılın bitimini izleyen dönem için fesih yapamaz. Örneğin; 2000 yılında bir yıllık belirli süreli kira sözleşmesi yapılmış, dokuz yıllıkta uzama süresi sonunda yani yıl 2010 ‘da uzama süresi sona ermiştir. Ancak fesih bildirimi 2010 ‘da değil ancak 2011 yılı kira dönemi bitmeden (kiralayan tarafından)  en az üç ay önce yapılabilecektir. Yani uzama süresini takip eden kira yılının sonunda fesih istenebilecektir. Bir örnekle somutlaştıralım:

Kira sözleşmesi 2012 Nisan ayında bir yıllığına yapılmış, ve kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmadığı için sözleşme uzamıştır. Dokuz yıllık uzama süresi 2022 Nisanda bitecektir. Ancak 2022 nisandan önce fesih bildirimi yapılamayacağı için kira sözleşmesi 2023 yılı için de uzamış olacaktır. 2023 yılı kira sözleşmesi feshi için kiralayanın fesih yasağı kalktığından ötürü kiralayan, kira yenilenme dönemi olan 2023 Nisan ayından en az ÜÇ AY ÖNCE kiracıya fesih bildirimi yapabilecektir. Ve sonuç olarak kira ilişkisi 2023 Nisan ayında sonlanacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmesini kiracı sebep göstermeksizin feshetmek istiyorsa, belirsiz süreliye göre kanun bir sınırlama getirmiştir; kiracı her zaman değil, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilecektir. Beş yıllık bir kira sözleşmesi varsa o beş yılın bitiminden en az onbeş gün önce fesih bildiriminde bulunabilecektir. (örn. Yargıtay Kararı 1)

B-) FESİH BİLDİRİMİ ŞEKLİ :

TBK 348- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Maddeden de anlaşılacağı gibi bildirimin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Yazılı yapılmayan bildirimler geçerli olmayacağı için kira dönemi uzamış olur.

C-) KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEMELER:

TBK 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Madde kiracı aleyhine muacceliyet şartı koyma yasağı getirmiştir. ( örn Yargıtay Kararı 3)

D-) AİLE KONUTU NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZ KİRA SÖZLEŞMESİNİN DİĞER EŞİN RIZASI OLMADAN FESHEDİLEMEMESİ :

TBK 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Burada aile konutundan anlaşılması gereken ise eşlerin bir arada yaşamak amacıyla kullanacağı taşınmazlardır. Bu nedenle aile konutuna yönelik düzenlemeler işyeri kiraları için uygulanmaz.

Eşin rızasının alınmasının özel bir şekli yoktur ancak açık ve ne için alındığı anlaşılabilir olmalıdır. Rıza alınmasının zamanı da düzenlenmemiştir. Bu nedenle fesihten önce -sonra (onama şeklinde ) alınabilir. Kira sözleşmesinin tarafı olan eş, diğer eşin rızası olmadan o fesih bildiriminde bulunamaz, bulunursa ( eş sonradan onamamışsa) fesih bildirimi mutlak geçersiz olur.

TBK 349-2- Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Maddeye göre rızanın alınamama durumlarından biri eşin ayırt etme gücünün olmaması olabilir.

TBK 349 daki aile konutu ile ilgili hükümler TMK 194 deki aile konutu düzenlemeleriyle paraleldir.

E-) KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREBİLECEĞİ DURUMLAR:

Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshi

TBK 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1-Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,…. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Maddeyi açıklamak gerekirse;

Öncelikle mesken ihtiyacı için yükümlülüklerini düzenli yerine getiren kiracının tahliye edilebilmesi, kiraya verenin iyiniyetli olması, ihtiyacının ise gerçek ve içten olmasına bağlıdır. ( örn Yargıtay Kararı 6)  Diğer bir koşul ise kiraya verenin mesken ihtiyacını ileri sürmesi için ihtiyaç içinde olan kişinin kiralayanın,

  • kendisi,
  • eşi,
  • altsoyu ( kanun çocuğu değil altsoyu demiştir, yani çocuğunun çocuğu ve onların çocuklarını da kapsama almıştır), (örn. Yargıtay Kararı 5)
  • üstsoyu( ana- baba- büyükana -büyükbaba)
  • kanunen bakmakla yükümlü oldukları ( TMK 364- Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Hükmü ile kanun koyucu kişinin bakmakla yükümlü olduklarını sınırlamıştır.) olması gerekmektedir

bu kişiler dışındakiler için kiraya veren tahliye davası açamayacaktır.

Yargıtayca kabul edilen bazı ihtiyaç nedeniyle tahliye sebeplerine değinmekte yarar vardır;

-Kiraya verenin kendisinin de kirada oturması ve kirada oturduğu konuttan çıkarılma tehlikesi olması,

-Kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin sağlık nedenleri ( asansör ihtiyacı.. vs.)

-Kiraya verenin sayılan aile fertlerinin evlenmeleri veya eğitim için kiralananın olduğu yere gitmeleri,

-Kiraya verenin yurt dışından, ülkeye kesin dönüş yapması,

-Konutun işyeri gereksinimi için tahliyesi( ancak konut işyeri olabilecek nitelikte olmalıdır.)… gibi örnekler sayılabilir.

Gereksinim nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için kanunun belirlediği süreler nelerdir?

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde, kanun kira süresinin bitiminde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir demişse de gerek Yargıtay kararlarınca gerekse kanunun gerekçesinden anlayacağımız üzere, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Belirli süreli sözleşmelerde dava açmadan önce ihtar çekme zorunlu değildir ancak kira süresi bitiminden itibaren bir ay içinde kiraya veren nedenini de belirterek kiracıya ihtar çekerse bu ihtar bazı sonuçlar doğuracaktır. Şöyle ki ; ihtar çekildiği andan itibaren tahliye davası açma süresi diğer kira dönemi sonuna kadar uzayacaktır. Çünkü kiraya veren kira ilişkisin uzamaması için tahliye davası açacağını bildirmiştir. Bu nedenle bir aylık süreyi geçirmiş olsa bile, kira süresinin bitiminden sonra gelen bir kira yılı uzatma dönemi sona erinceye kadar tahliye davası açabilecektir. İhtar çekilmesi sadece muhtemel zımni bir yenileme iddiasını önlemek ve bir ay geçmesine rağmen gelecek dönem başına kadar dava açabilme imkanını saklı tutmak bakımından faydalı ve ihtiyatlı bir yoldur. İhtar çekmeden belirli süreli kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle sona erdirilip kiracının tahliyesi için açılacak dava, kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır yoksa sözleşme uzamış sayılır ve diğer kira dönemi sonu beklenecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde, tahliye davası açma süresi için genel hükümlere göre kira sözleşmesinin son günü belirlenecek, o son günden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir. Genel hükümlerden bahis ise yukarıda da belirttiğimiz gibi TBK 328- 329’dur. Tekrar etmek gerekirse her iki tarafta (tahliye davasında kiraya veren) aksi kararlaştırılmamışsa sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanacak altı aylık kira dönemlerinin son gününden en az üç ay önce yapılacak fesih bildirimi ile kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınacaktır. Tahliye davası da kanunun emrine uygun sürelerde ihtar çekip altı aylık süre sonunda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılabilecektir. Ayrıca kiraya veren bu bir aylık süre içinde kiracıya, tahliye davası açacağına ilişkin bildirim (ihtar) yaparsa TBK 353’e göre dava açma süresi bir kira yılına kadar uzayacaktır.

Kanun koyucu kiralayanın gereksinim nedeniyle kiracıya tahliye davası açıp, tahliye ettirme hakkını kötüye kullanmaması için önlem almıştır :

TBK 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz…… Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Diğer bir anlatımla, kiralayan kira sözleşmesini işyeri veya mesken ihtiyacı nedeniyle sonlandırmışsa, haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca taşınmazı önceki kiracısından başka kimseye kiralayamaz. Ancak makul ve haklı bir neden varsa (örn: zorunlu tayin, taşınma, sağlık sebepleri.. vs.) yasak söz konusu olmayacaktır. Haklı nedeni olmayan ancak taşınmazı kiralamak isteyen kiraya veren, ilk önce son kiracısına sormakla yükümlüdür. Son kiracı konut veya işyerini tekrar kiralamazsa, kiraya veren başka kişilerle kira sözleşmesi yapmakta serbesttir.

Yargıtay’ın görüşüne göre; kiraya veren, kiracıya tahliye davası açmış ve dava sonucuna istinaden cebri icra marifetiyle taşınmazı tahliye ettirmişse bu üç yıllık kiralama yasağına tabi olacaktır. Buna karşılık kiraya verenin ihtarı sonucu kiracı kendiliğinden taşınmazı boşaltmışsa bu yasak uygulanmayacaktır. Ancak fiiliyatta genel olarak kiracılar kendileri aleyhine dava açılmasından çekindikleri için ihtar sonucu konut- işyerinden çıkmaktadırlar. Bu nedenle Yargıtay’ın  bu uygulaması maddedeki koruma amacını köreltmektedir.

Kiraya veren TBK 355’deki yasağa uymazsa, yaptırıma tabi kılınmıştır. Asgari olarak eski kiracısının son kira yılı boyunca ödediği toplam kira bedelini ona ödemekle yükümlüdür. Olayın özelliklerine ve kiracının zararına göre hakim, son kiracının bir yıllık toplam kirasından az olmayacak miktarda tazminata hükmedebilir.

 

Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmenin Feshi:

TBK 350’de işyeri gereksinimi nedeniyle açılabilecek tahliye davası, konut gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davası ile aynı esasa tabi tutulmuştur. Bu nedenle bir üst başlıkta anlatılanlar, işyeri ihtiyacı için açılacak tahliye davası için de geçerlidir. ( Tüm süreler ve kiralayanın hakkını kötüye kullanması dahil.)

 

Kiraya Verenin Taşınmazı Yeniden Yapma Onarma Amacıyla Kiracıyı Taşınmazdan Çıkarma Yetkisi:

TBK 350- 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Düzenlemeden de anlaşılacağı üzere yapılacak olan onarım ve yapımın esaslı ölçüde olması gerekir. Yani kiracının kiralanan içinde oturamayacağı kadar büyük bir onarım yoksa bu madde uygulanmayacaktır. Tahliye davasında onarım veya yapımın büyüklüğü bilirkişi marifetiyle veya keşif ile belirlenecektir. (örn Yargıtay Kararı 7)   Örnek vermek gerekirse; binaya asansör boşluğu eklenmesi, odaların içine banyo yapılması, taşınmazlara kalorifer eklenmesi.. vs.

Yapım onarım amacıyla tahliye davası açma süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süreleriyle aynıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde ihtara ihtiyaç olmadan sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Ancak önceden de belirtildiği gibi dava açma süresi olan bir ay içinde kiracıya onarım veya yapım amacıyla tahliye davası açılacağına ilişkin ihtar yapılmışsa, dava açma süresi o kira dönemi boyunca uzayacaktır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise tahliye davası, genel hükümlere göre belirlenen sözleşmenin bitim tarihinden ( altı aylık kira dönemi sonundan üç ay önce yapılacak sözleşmenin feshi ihbarı ile kira dönemi sonu belirlenir) itibaren bir ay içinde açılabilir. Aynı şekilde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de bir aylık tahliye davası açma süresi içinde, kiracıya onarım veya yapım amacıyla tahliye davası açılacağına ilişkin ihtar yapılmışsa, dava açma süresi o kira dönemi boyunca uzayacaktır.

Bu nedenlerle tahliyeden ve onarım veya yapım tamamlandıktan sonra kiraya veren, taşınmazı yeni koşullarla kiralaması için eski kiracıya bildirimde bulunur. Eski kiracı bir ay içinde olumlu yanıt vermezse kiralama hakkını yitirir. Kiraya veren kiracıya bildirimde bulunma yükümlülüğünü yerine getirmeden üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamaz. Kiralarsa TBK 355 ‘ e göre asgari olarak eski kiracısının son kira yılı boyunca ödediği toplam kira bedelini ona ödemekle yükümlüdür.

 

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdüne Rağmen Çıkmaması Nedeniyle Tahliye Davası:

TBK  352– Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte ve kiraya verenin ihtarına gerek olmadan boşaltacağını geçerli bir şekilde taahhüt etmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracı bu taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa, tahliye için icraya veya dava yoluna başvurulabilir.

Öncelikle geçerli bir tahliye taahhüdü şartlarını saymakta yarar vardır;

1- Tahliye taahhüdünün yazılı olması geçerlilik koşuludur. Adi yazılı olabilir, resmi yazılı olma şartı yoktur. Ancak tahliye taahhüdünün noter onaylı veya noterce düzenlenmiş olması kiraya veren için daha güçlü bir enstrüman olacaktır zira kiracı; noter onaylı tahliye taahhüdündeki imzasını inkar edemeyeceği için olası bir icra ile tahliye yolunda imzaya itirazı engellemiş olur. Diğer yandan noterce düzenlenen tahliye taahhüdünün aksi ancak ve ancak aynı kuvvetteki başka bir belgeyle kanıtlanabilir. Bu nedenle kiracının elinde bu güçte bir belge yoksa mahkeme tahliyeye karar verecektir.

2- Kiraya konu taşınmaz, kiracıya teslim edilmeden yapılan tahliye taahhüdü geçersizdir. Bu nedenle bir diğer koşul, kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonraki bir tarihte tahliye taahhüdünün yapılmasıdır. (örn. Yargıtay Kararı 4) Kira sözleşmesi sırasında ve taşınmaz kiracıya teslim edilmeden önce yapılan anlaşma mutlak geçersizdir. Çünkü o anda kiracı zayıftır. Bu nedenle serbest iradesiyle hareket edemeyeceği kabul edilir. Kira sözleşmesi yapılıp taşınmazın tesliminden sonra kiracı kanunen korunduğu için tahliye taahhüdü yapıp yapmamakta serbesttir.

3- Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından veya onun temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır. Kiracıyla beraber yaşasalar bile eşi, çocukları, ana babası tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Taşınmazdaki kiracılar birden fazlaysa her birinin ayrı ayrı taahhüt vermeleri koşuluyla tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır.

4- Tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin belirtilmesi gerekmektedir. TBK 352 deki “belirli bir tarihte boşaltma” bir zorunluluk getirmiştir. Herkes tarafından açıkça anlaşılan bir tarih belirlenecektir. Bu gün.ay.yıl olarak belirlenebileceği gibi belirlenebilen bir güne de atıf yapılabilir. (2017 zafer bayramı gibi.)  Tarihi belirli olmayan sadece kiralananı tahliye edeceğini belirtir kayıtlar geçerli değildir.

Belirtilen şartları taşıyan tahliye taahhüdü geçerli yapılmıştır ve kiracının o belirli tarihte kiralananı boşaltması gerekir. Ancak kiracı aykırı davranırsa, tahliye taahhüdü tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi yapılabilir veya tahliye davası açılabilir. Kiraya veren, takip ve dava için gerekli bir aylık süre içinde kiracıya tahliye davası açacağını yönünde ihtar çekerse, dava açma süresini bir kira yılı uzatmış olacaktır.

Tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilecek kişi kiraya verendir. Kiraya veren sıfatı bulunmayan malik tahliye davası açamaz.

 

Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtar Alması Halinde Tahliye Davası:

TBK 352-2, Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu düzenleme ile kanun, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası açabilme şartları belirlemiştir.

1-Sözleşme süresi yönünden; bir yıldan kısa süreli sözleşme varsa o süre içinde, bir yıllık kira sözleşmesi varsa bir yıl içinde, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı ve bir kira yılını aşan süre içinde kiracının kira bedellerini ödememesi gerekir. Yani belirsiz süreli kira sözleşmeleri için iki haklı ihtar şartı olmayacaktır. (örn Yargıtay Kararı 8)

2-Kiracı belirtilen dönemler içinde, iki ayrı ay kirası ödememiş olmalı ve bu nedenle kiraya veren tarafından kendisine İKİ HAKLI İHTAR çekilmiş olması gerekmektedir. İki haklı ihtar olmadan kiraya veren tahliye davası açamaz. Haklı olmalarından kasıt ise kiraya verenin kusuru olmaksızın ödemede bulunulmamasıdır.

3-İhtar yazılı yapılmalı (noter kanalıyla yapılması en iyi yoldur) ve ihtarda hangi ayın kirasının ödenmediği, bunun ödenmesi gerektiği ve miktarı belirtilmelidir.

Haklı çekilen ihtardan sonra ödeme yapılması, ihtarın haklılığını etkilemez. O kira dönemi içinde böyle bir ihtara ikinci bir haklı ihtar eklenince, tahliye nedeni gerçekleşmiş olur. ( örn. Yargıtay Kararı 1)

İki haklı ihtar çekildikten sonra, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir. Yoksa kiraya veren o kira dönemindeki aylara ilişkin ödememe nedeniyle tahliye isteyemez. Ancak diğer tüm sebeplerdeki gibi, kiraya veren dava açma süresi içinde kiracıya tahliye davası açacağına ilişkin yazılı bildirim yaparsa, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (örn Yargıtay Kararı 8)

 

Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Kendisinin yada Birlikte Yaşadığı Eşinin Konutu Olması:

TBK 352- 3, Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Hükmün uygulanabilmesi için şartları sayalım;

1-Kiracının, kiralananla aynı ilçe veya beldede taşınmazı olmalıdır. Kiracı evliyse ve beraber yaşadığı eşinin (Beraber yaşamaktan kasıt ayrılık kararı alınmamış olmasıdır. Ancak eşler iş-sağlık gibi nedenlerle ayrı şehirlerde yaşıyorlarsa yine de bu hüküm kapsamına girecektir.) taşınmazı varsa da madde uygulama alanı bulur.

2-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu, kiralananla aynı nitelikte olmalıdır. Yani kiracı ve ailesi için oturmaya elverişli olmalıdır.

3-Kiracının veya eşinin kiralananla aynı belde veya ilçede konutunun olması nedeniyle tahliye sadece konut niteliğindeki taşınmazlar için geçerlidir. İşyeri olarak kiraya verilen yerler bu nedene dayanarak boşalttırılamaz.

4-Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin konutu aynı ilçe ya da beldede olmalıdır. Aynı Büyükşehir belediye sınırları içinde fakat farklı ilçelerde olan kiracının konutu nedeniyle tahliye davası açılamaz.

5-Kiraya verenin bu nedenle tahliye davası açabilmesi için kira sözleşmesi kurulduğu sırada kiracının veya eşinin konutundan haberdar olmaması gerekir. Aksi takdirde kiraya verenin kötü niyetli tahliye talebi olduğu varsayılacaktır.

Çıkabilecek bir problemde, kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da beldedeki konutunda kiracı olmasıdır. Kiracı veya eşinin konutunda kiracı olması , kiraya verenin tahliye davasını engellemez. Kiracı kendi kiracısını yukarıda da bahsedilen gereksinim nedeniyle( kiraya verenin kendisinin de kirada oturması ve kirada oturduğu konuttan çıkarılma tehlikesi olması) tahliye ettirebilecektir.

Bahsedilen sebebe dayanılarak açılacak tahliye davası süresi sözleşmenin bitiminden itibaren bir aydır. Diğer tahliye sebeplerinde belirtilen belirli-belirsiz sözleşmeye göre ayrımlar ve dava açma süresinin uzaması koşulları burada da geçerli olacaktır.

 

Stj. Avukat Ezgi Selen KAPTAN

KONUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

 

1-)   YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2013/7639

Karar Numarası: 2013/10358

Karar Tarihi: 12.06.2013

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

ÖZETİ: Taraflar arasındaki uyuşmazlık önceki yıllardaki ödeme tarihlerinin uzayan dönem için de geçerli olup olmadığı noktasındadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hükme göre kira sözleşmesinde belirtilen tüm koşullar uzayan dönemler için de geçerlidir. Sözleşmede yıllık kira bedelinin iki taksit halinde ödeneceği belirtilerek her yıl için birinci taksitin 7. ayın on beşinde, ikinci taksitin 9. ayın on beşinde ödeneceği belirtildiğine göre ödeme gününe ilişkin bu şartların uzayan dönem olan uyuşmazlık konusu dönemde de geçerli olduğunun kabulü gerekir. Davalıya gönderilen 18.07.2011 keşide, 20.07.2011 tebliğ ve 16.09.2011 keşide, 20.09.2011 tebliğ tarihli ihtarlara konu kira paralarının hangi tarihte ödendikleri üzerinde durularak ihtar tebliğinden sonra ödendiklerinin anlaşılması halinde iki haklı ihtar koşulunun gerçekleşeceği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

 

2-) YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/8957

Karar Numarası: 2016/680

Karar Tarihi: 08.02.2016

ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ Her Uzama Yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Bildirimde Bulunmak Koşuluyla Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşmeye Son Verilebileceği

Özeti: Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.

 

3-) 6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2013/8424

Karar Numarası: 2013/11151

Karar Tarihi: 26.06.2013

KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ İÇİN BAŞLATILAN İCRA TAKİBİ

ÖZETİ: Olayımızda davacı 25.6.2012 tarihli icra takibinde 2012 Şubat-Mart-Nisan-Mayıs aylarıyla sözleşmedeki muacceliyet şartına göre Haziran-Temmuz-Ağustos-Eylül-Ekim ve Kasım 2011 aylar kirasının da tahsilini istemiştir. Mahkemece değerlendirmenin takip tarihi olan 25.06.2012 tarihi itibariyle muaccel hale gelen ödenmemiş kira alacağı yönünden yapılması gerekirken muacceliyet şartı gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirilmeye tabi tutularak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

 

4-) YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2012/2071

Karar Numarası: 2012/2944

Karar Tarihi: 27.02.2012

YAZILI TAAHHÜT SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ

KİRA BEDELİNİN ÖDENMİŞ OLMASI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERSİZ OLDUĞU VE AKDİN YENİLENDİĞİ SONUCUNU DOĞURMAZ

ÖZETİ: Yazılı kira sözleşmesi kurulduktan ve kiracı kiralanana yerleştikten sonra verilen taahhüt geçerli olup kiracıyı bağlar. Kiracı tahliye tarihine kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmiş olması tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu ve akdin yenilendiği sonucunu doğurmaz. Bu durumda mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddi hatalı olmuştur.

 

5-) YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2016/3380

Karar Numarası: 2016/3343

Karar Tarihi: 25.04.2016

KONUT İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ

Özeti: Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekmektedir.

 

6-) YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/1904

Karar Numarası: 2015/2175

Karar Tarihi: 04.03.2015

İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ

DEVAMLILIK ARZETMEYEN GEÇİCİ İHTİYAÇ TAHLİYE NEDENİ YAPILAMAYACAĞI GİBİ HENÜZ DOĞMAMIŞ VEYA GERÇEKLEŞMESİ UZUN BİR SÜREYE BAĞLI OLAN İHTİYAÇ DA TAHLİYE SEBEBİ OLARAK KABUL EDİLEMEZ

ÖZETİ: Kiralayanın ihtarnamede taşınmazı kendi ihtiyacında kullanmak istediğini, daha sonrasında ise dava dilekçesinde oğlunun ihtiyacına dayanarak tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak davacının ihtiyaç sahibi oğlunun kısa dönem askere gittiğinin bildirilmesine göre bu hususun mahkemece araştırılarak ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesi gerekirken uzun sürede askerlik hizmetine uygulanan daire içtihadının olaya uygulanması doğru görülmemiştir.

 

7-) YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/824

Karar Numarası: 2015/2027

Karar Tarihi: 02.03.2015

İKTİSAP VE YENİDEN İNŞA NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ

Özet: Davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazı yıkıp yeniden inşaat yapmak üzere taşınmaza ihtiyacının olduğunu belirtmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapma yükümlülüğü altına girmesi ve kiralananın belediye tarafından yıkım kararı alması tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir. Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi, ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değerlendirmede hataya düşülerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır.

 

8 -)YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2014/12499

Karar Numarası: 2014/13329

Karar Tarihi: 02.12.2014

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ

KİRA PARALARININ TAHSİLİ AMACIYLA 2 KEZ İHTAR GÖNDERİLDİĞİ ANCAK KİRALARIN ÖDENMEDİĞİ DAVALININ BİR KİRA DÖNEMİNDE İKİ HAKLI İHTARA SEBEBİYET VERDİĞİNİ BELİRTEREK TAHLİYE İSTEMİ

ÖZETİ: İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 01.02.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı kiracıya 2012 ve 2013 yıllarında ödenmeyen kira paralarının tahsili amacıyla 2 kez ihtar gönderildiğini, ancak kiraların ödenmediğini, davalının bir kira döneminde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın süresinde açılmadığını, tek ihtarla talep edilebilecek kira paralarının bölünerek iki ayrı ihtara konu edildiğini, kira paralarının tamamına yakın bir kısmının ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuş, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.Davalının 01.02.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi,01.02.2013 tarihinde kendiliğinden 1 yıl süre ile yenilenmiştir. TBK’nun 352/2 maddesi gereğince 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarının kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Davacı 01.02.2013-01.02.2014 kira döneminde gönderilen ihtarlara dayanarak kira süresinin bitim tarihi olan 01.02.2014 tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Ancak, dava 06.01.2014 tarihinde 01.02.2013-01.02.2014 kira dönemi sona ermeden önce açılmıştır. Mahkemece süresinde açılmaması sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.

No Comments

Leave a Comment